Остаться с кредитом и потерять квартиру

Вряд ли кого – то обрадует перспектива лишится квартиры и оставаться с ипотечным кредитом, который нужно будет выплачивать несколько лет. Однако, как показывает практика подобное развитие событий реально. И дело здесь не в просроченном кредите, из-за которого банк забирает заложенную квартиру. Речь идет о недействительности сделки при которой стороны возвращаются в первоначальное положение.

Оформление сделки

Покупая квартиру по ипотеке, служба безопасности банка проверяет «юридическую чистоту недвижимости», страховая компания гарантирует возврат денег в случае наступления страхового случая. риелторы проверяют квартиру и дают свое заключение. Кажется, если должник будет надлежащем образом исполнять свои обязательства перед банком, то нет никакого риска, но это не так.

К нам обратился гражданин, для которого подача искового заявления о признании недействительности сделки и возврата сторон в первоначальное положение, т.е. потери квартиры, было словно как гром среди ясного неба.

В ходе судебного процесса, банк, риелторы и страховая компания были привлечены в качестве третьих лиц на стороне ответчика – покупателя квартиры. Однако, в суд пришел только представитель банка, поддержать своего клиента.

Покупатель всегда виноват.

Прежде чем перейти к описанию судебного дела следует сказать следующее. Покупатель обязан сделать все возможное и проявить известную добросовестность при оформлении сделки купли-продажи квартиры, таково мнение судебной практики. Другими словами, ответственность будет нести всегда покупатель.

Из выше сказанного следует, приобретая квартиру, покупатель должен провести анализ юридической безопасности сделки. В таком анализе важное значение имеет определение истории сделок с квартирой предыдущих собственников. В нашем примере, продавец получил квартиру в дар от чужого человека, который через несколько дней после сделки умер. Из поквартирной карты было видно, что у умершего человека была ближайшая родственница – дочь, которая и попыталась оспорить сделку дарения.

Краткая фабула дела.

Истица обратилась в один из судов Калининграда с исковом заявлением, в котором просила признать недействительным договор дарения квартиры, применить последствия недействительности сделки, включить квартиру в наследственную массу и признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права на указанную квартиру нашей клиентки. Другими словами, признание недействительным первоначального договора, может автоматически признать недействительным все последующие сделки на квартиру. Сразу же хочется обратить внимание на то, что институт «добросовестного приобретателя» работает не всегда. Из каждого правила есть свои исключения.

Позиция истицы

Позиция истицы была выстроена следующим образом. Отец истицы не имел намерений дарить свою квартиру. Ранее им было составлено завещание на истицу, однако, под влиянием насилия и угроз, отец подарил квартиру третьему лицу. Материально – правовым основанием выступила статья 179 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Позиция защиты и решение суда

В ходе защиты прав нашего доверителя, стороне защиты удалось «обесценить» доказательства стороны истца, привести доказательства добровольности проводимой сделки по дарению квартиры. Кроме выше сказанного, были приведены доводы и доказательства о добросовестности нашего клиента. В итоге суд отказал в удовлетворении искового заявления.

Заключение:

Покупка квартиры – вещь серьезная. Вы отдаете крупную сумму денег, возможно взятую в кредит, что означает стоимость квартиры для Вас вырастит на сумму уплаченных процентов. Подходить к покупке квартиры нужно со всей ответственностью.

Приводить здесь образец полного анализа сделки нет никакого смысла. Это тема отдельных статей. Однако, хочется обратить особое внимание на то, каким путем была приобретена квартира текущим собственником. Если квартира была получена в наследство, были ли например, наследники с правом на обязательную долю в наследственной массе. Может ли предыдущая сделка быть оспорена бывшей супругой. Гражданское законодательство очень вариативно, а жизнь еще богаче на различное развитие событий, поэтому нужно быть очень внимательным при работе со сделкой.

В том случае, если суд удовлетворил исковое заявление о признании сделки недействительной, в идеале должен был сработать механизм страхового случая. Страховая компания должна была бы перевести на счет банка страховую сумму, тем самым освободив покупателя от ненужного бремени. Но на практике могло быть совсем иначе. В страховом договоре может отсутствовать признание сделки недействительной в качестве страхового случая. Страховая компания может отказать, что выльется в еще одну судебную тяжбу и трату денег и нервов.