Судебный процесс в Калининграде: арендодатель взыскивает с арендатора деньги за ремонт офиса

«Знал бы где упасть, соломки бы постелил!» — так в народе говорят, имея в виду ситуации с неизвестными последствиями. И еще: «Задним умом всяк крепок». Поговорки эти всем известны, и бывают весьма актуальны в вопросах юридических. Вот конкретный пример.

Арендодатель (некое ООО), обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил взыскать убытки, причиненные ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по производству текущего ремонта и возвратом помещения в надлежащем состоянии в размере 378 073 рублей; убытки в виде стоимости услуг оценщика в размере 25 000 рублей; а так же разницу между арендной платой подлежащей уплате и арендной платой, фактически уплаченной арендатором в период с 01.05.2017 г. по 31.08.2017 г., в размере 102 824 рублей.

В обоснование своих требований арендодатель сослался на договор аренды, заключенный 16.10.2013 г. Помещения были переданы арендатору в хорошем состоянии, что подтверждается актами приема – передачи. В связи с односторонним расторжением договора по инициативе арендатора, арендодатель принял помещение по акту приема – передачи. Однако на дату возврата помещения оно имело повреждения, указанные в акте осмотра.

Между тем, арендатор был обязан проводить в помещении текущий ремонт и возвратить его арендодателю в том же состоянии, в котором первоначально принял.
В соответствии с положениями Правил работы Здания (п.6.7.) «ремонт является обязанностью арендатора и включает в себя устранение всех повреждений, имеющихся на поверхностях стен, потолка (подвесного потолка), пола, дверных проемов, дверей и окон включая замки (запоры) помещения, а так же санитарно-гигиенического оборудования, распложенного в помещении, или замену любого из перечисленных элементов, если имеющиеся на них повреждения не могут быть устранены другим способом». Предполагает ремонт и покраску внутренних поверхностей стен помещения, устранение всех недостатков покрытий пола.

Часть убытков арендатором была компенсирована, но лишь в размере 40 822 руб. , в то время как полная стоимость устранения повреждений помещения по оценке, выполненной специалистами – оценщиками составила 419 555 рублей. Также в счет компенсации убытков арендодателем была зачтена часть обеспечительного платежа в размере 659 руб.

Арендодатель письмом потребовал от арендатора компенсировать убытки, однако денежные средства уплачены не были. Определением Центрального районного суда г. Калининграда исковые требования были выделены в отдельное производство.

На первый взгляд все выглядит просто: акт приема – передачи, «ненадлежащие состояние» помещения на момент возврата арендодателю, пугающие шестизначные суммы и тому подобное. Судебная рутина.
Обратим, однако, внимание на перечень работ, которые арендатор обязан был произвести, дабы к нему не возникло претензий. Он, обширен как океан, и потому опасен, если смотреть беспечным, поверхностным взглядом. Он, этот список, отнюдь не стихиен, (наоборот, отменно подробен) но как пучина морская коварен и таит в себе бездны неожиданного.

Например «окна, включая замки (запоры)», целы и невредимы, но с «замками и запорами» явно что-то не так. Не так запирают, как раньше?
Или «санитарно – гигиеническое оборудование, расположенное в помещении». Вот на унитазе царапина, а раньше ее не было? Или водопроводный кран. Нынче он подтекает, а на момент передачи помещения в аренду, согласно акту передачи, был сух как ветка саксаула знойным полднем? Добавим сюда «недостатки покрытий пола», «повреждения, имеющиеся на поверхностях стен, потолка» и так далее, по всему списку. И таким мелочам несть, как говорится, числа!

Поэтому, принимая помещение по договору, будьте внимательны, описывайте каждую деталь и щель, а лучше – фотографируйте помещение, не избегая никаких деталей. Лишним это не будет. И постарайтесь избегать общих формулировок (типа «состояние пола – хорошее), когда составляете акт приема помещения. Постелите, как говорится, «соломку» заранее.